宁夏农村宅基地新政策,宁夏宅基地确权政策及自建房规定

全国在宅基地方面，在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，同时允许已经进城落户的村民自愿有偿退出宅基地。改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。那么宁夏农村宅基地新政策有哪些规定呢？本文小编为你解读。

目前开展的农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记工作，是落实乡村振兴战略、开展农村集体产权制度改革的基础性工作，是维护农民合法权益、增加农民财产险收入的重大举措。对不动产确权登记工作人员来说，既要准确地确认和宣示既有的宅基地使用权和房屋所有权，厘清已登记权利的正当性和合法性，又要调查未登记权利的状况，补充完善登记依据，符合规定的予以登记发证，不符合规定的建立台账备案。从宁夏全区来看，主要存在主体资格认定、农民分户、一户多宅、超占面积、国有土地上的宅基地、大社区住房登记、房屋登记标准等问题，制约着登记工作进度和质量，笔者试提供相应解决方案以供参考。

现行农村宅基地和住房制度

新中国成立以来,我国农村宅基地和住房制度历经了土地改革、合作化运动、人民公社、改革开放时期的变迁。厘清不同历史时期的农村宅基地和住房制度，尊重历史，维护农民合法权益，及时化解难题，是做好农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记工作的基本要求。

改革开放以后,我国土地管理工作逐渐步入法制化轨道,形成了现行农村宅基地和住房制度体系：集体拥有宅基地所有权，农户拥有宅基地使用权，“一户一宅”，农户拥有住房所有权，宅基地使用权的权利限制和主体限制性，无偿取得宅基地及其程序。

2015年，办公厅国务院办公厅印发了《深化农村改革综合性实施方案》，提出“探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径”。2015年12月27日，全国人大常委会授权国务院在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施《物权法》《担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。

宁夏回族自治区平罗县作为改革试点县之一，宅基地改革取得了重要成果。一是探索建立了宅基地“超占有偿使用”制度，以法定270平方米加200平方米庭院经济用地为基数，对超出470平方米的，按照超占面积村集体一次性收缴超占有偿使用费，村集体统一管理。二是建立了“新增有偿取得”制度，对申请使用新增宅基地的，按30元/平方米标准一次性缴纳有偿使用费。三是县域统筹。打破乡镇村组界线，在全县规划范围内统筹使用存量或新审批宅基地。四是支持转让。鼓励符合宅基地申请条件的农户，在村集体主导下，通过购买其他农户闲置宅基地和房屋的方式取得宅基地使用权，县政府按照每宗8100元的标准给予补贴。五是自愿有偿退出机制，在充分尊重农民意愿的前提下，提供三种退出方式供农民选择，对永久退出全部产权的，一次性享受村集体收益分配权。六是探索农村宅基地“三权分置”，扩展权能，允许农民利用宅基地和房屋发展农产品加工、流通和餐饮、零售等，容许农村宅基地使用权抵押，拓展农民宅基地使用权的融资权能。

本集体经济组织成员资格认定

尽管目前法律尚未明确宅基地出租、转让和交易权利,但事实上宅基地和房屋进入市场将呈普遍化趋势。这就使得资格认定存在很大困难。目前，对于农村集体经济组织成员资格的认定应综合考虑户籍关系、农村土地承包关系、对集体积累的贡献、是否获得其他替代性基本生活保障等因素予以认定。

以户籍信息标准为基础手段。户籍信息可以直观反映当事人的户籍所在地，可作为确定其集体组织成员资格的重要参考依据。但是因经济发展、人口流动等导致户籍所在地与实际居住地、工作地不一致的情况普遍存在。

以是否取得土地承包经营权为参考依据。《农村土地承包法》规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”“四荒地”可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。据此可知，以是否取得土地承包经营权作为是否具备集体经济组织成员资格的参考依据是有法律依据的。但是“四荒地”承包主体可以是本集体经济组织成员，也可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。

对于非本集体经济组织的成员，在调查了解清楚其是否属于因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等政府组织的移民搬迁，是否在其他农民集体取得宅基地，是否获得其他替代性生活保障来源等情况下，慎重、从严认定集体经济组织成员资格的丧失。

此外，对于与本集体成员形成法定婚姻关系并落户的人员、进城落户但没有稳定生活保障人员（没有纳入公务员行列或加入城镇企业职工社会保障体系）、本集体成员所生育或合法收养且登记落户在本集体所在地的子女、因国家政策性生态移民迁入或经其他法定程序加入的人员、原本集体的刑满释放人员，应当认定其具有本集体经济组织成员资格。对于1999年《土地管理法》实施前，非本集体经济组织成员合法取得宅基地建造房屋的，也应予以确权登记，并在登记簿附注栏注明。

一户多宅

“户”的认定。

在宅基地确权中，要求原则上确权登记到户，也就是说“户”的认定是宅基地确权的前提。但这里的“户”在严格意义上并不是我国《户口登记条例》中所指的“户”，即在宅基地确权登记中对“户”的认定应该与户口登记中的“户”区分开来。目前，一是以上一轮宅基地初始登记为主。该认定方式简单快速，但是没有考虑到初始登记后家庭成员因学习、工作、婚姻及出生死亡等事实行为而造成的成员变化情况。二是以户籍信息为主。通过户籍信息来认定“户”的方式方便高效，但没有考虑“人户分离”情况。三是以宅基地实际使用人为主。这种认定方法比较符合人们的认知，但“宅基地实际使用人”没有明确的法律概念，认定难度比较大。四是以婚姻关系为主的认定方式。将婚姻关系作为“户”的重要认定因素符合人之常情，加上婚姻登记制度的保障作用，认定时较为方便高效。

综上所述，在确权登记工作中，笔者建议以户籍登记信息为主，以上一轮宅基地初始登记、宅基地实际使用人及婚姻登记信息为重要参考来认定“户”。对于农民要求分户的，笔者认为符合以下条件之一的，应认定为一“户”：已婚且独立居住生活的，未婚但年龄已到法定结婚年龄且单独居住生活的，依法继承宅基地上房屋的。

一户多宅解决方案。

因非法转让导致“一户多宅”的，只测绘调查备案，不确权登记。待以后按国家和自治区有关规定做出处理。

因继承导致“一户多宅”的，无论是本村集体成员、非本村集体成员，还是城镇居民，继承的房屋所有权及相对应的宅基地使用权都应确权登记，在附记栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

因建新未拆旧导致“一户多宅”的。原持有的旧宅基地使用权证继续有效，对新建住宅只测绘调查，不登记颁证。

因设施农业及“走耕”农业造成“一户多宅”的，属临时居住场所，只调查备案。

生态移民或自发移民导致的“一户多宅”，登记机构应和移民迁出区的登记机构联系，迁出区宅基地及房屋已拆除的，迁入区办理确权登记，否则只调查不登记。

超占面积

《宁夏土地管理条例》第62条规定，农村村民住宅用地面积标准为使用水浇地的，每户不得超过270平方米；使用平川旱作耕地的，每户不得超过400平方米；使用山坡地的，每户不得超过540平方米。但实际情况中超占面积比较普遍。

据平罗县统计，76%的宅基地超过了规定标准。针对这类情况，根据国家和自治区的文件要求，分不同的历史阶段依法处理宅基地超面积问题。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围至今为扩大的，无论是否超过宁夏宅基地面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理法实施》以后新建的宅基地及布局整齐的规划点、增减挂钩安置区等宅基地，登记面积均统一不得超过宁夏宅基地面积标准。对实际占用面积超过宁夏规定面积标准的，能实地确定超占范围的，要在宗地图上按照虚线绘制超占部分；实地无法确定超占用地界址的，按照实际占用情况确定界址，超出面积在登记簿和证书中予以标注。

国有土地上宅基地及房屋登记

《物权法》152条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”，但在实践中，宁夏回族自治区在二十世纪八九十年代组织的异地搬迁移民，如吴忠市红寺堡区、永宁县闽宁镇等地，迁入地的土地大多为国有土地。政府当时划拨给移民居住用地，赋予的实际上是宅基地使用权，应当按照农村宅基地使用权和房屋所有权证确权登记的要求，予以登记，在登记簿附注栏记载；针对移民多次买卖转移的情况，当地登记机构应当主动与迁出登记机构联系，按照“一户一宅”的原则予以登记。

对自主迁徙在国有土地上形成的集中连片移民住宅，按照自治区党委、政府办公厅2017年印发的指导意见，结合农村户籍制度等综合改革，由现住户提供住宅用地（住房）来源手续（建房批文、住宅用地或住房交易合同以及单位、人员书面证明材料等）和交款凭证，经审查核实后作为确权登记的基础资料。逐户进行现场测量，与相关居民、职工现场核实四邻关系，并对实测结果签字确认。坚持户籍和集体经济组织成员身份相分离，由自主迁徙居民自愿选择。自愿选择聚居区宅基地使用权的，须放弃原籍宅基地使用权，该用地参照农村宅基地管理使用；自愿选择原籍宅基地使用权的，在办理土地出让审批手续，补缴国有土地出让金后，将聚居区住房性质变为城镇住房继续使用。

中心村镇住房确权发证

中心村镇是拆除数个村分散的房屋，集中建设住宅楼房，将宅基地变为综合社区，让农民住进楼房。建设中心村镇能有效提升土地利用效率，但对如何把握“一户一宅”造成了困难。按照农村宅基地的相关法律法规及政策要求，农村宅基地和房屋确权登记应以户为单位，并按“一户一宅”的原则进行确权登记发证，而中心小城镇每户居民都拥有多套住房，显然与“一户一宅”的确权登记规定相悖。

笔者认为，若原集体村民经济组织成员按照安置政策，即使分配了多套房屋，应依据拆迁安置协议以“户”为单位登记多套住房，颁发多本不动产权证书。可以将宅基地使用面积分摊到每套房屋，进行宅基地使用权及房屋所有权的登记。登记机构应收取房屋规划的相关证明材料，建立完整的楼盘表，为具备原集体经济组织成员资格的“户”依法确权登记。

若原住户将房屋有偿转移给了其他人员，可以探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”模式，将资格权登记给原住户，将使用权登记给实际使用人。若将安置农村村民后剩余的房屋出售给了其他集体经济组织人员，可以参照平罗的做法，由房屋实际使用人与村集体签订宅基地使用权租赁合同、缴纳租赁费。但需要注意，这里的“实际使用人”应当是其他农村集体经济组织成员，不得给城镇居民办理登记，城镇居民购买的，只调查备案，不确权登记。

农村房屋的登记标准

农村各地经济发展水平、生活习惯差异很大，由于国家和各地也没有出台农村住宅房屋建设标准，各地农村的房屋结构、材料、质量等都不相同。另外，随着经济发展，农村乡镇、村部周围也建造了“营业房”，出售给当地农民从事二、三产业。哪些房屋应该登记，怎么登记，也是困扰不动产登记人员的一个难题。

《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第30条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，152条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。因此，农民在合法获得的宅基地上建造的用于居住、生活的房屋，如住房、厨房、存放粮食农具的房屋等，无论何种建材、结构，只要高度超过2.2米、围护结构完整、门窗齐全的，都应该登记。

对于“前店后院”混合用途的房屋，应该按照批准的用途登记为宅基地使用权和房屋所有权；对于农村的“营业房”，如果符合土地利用规划和乡镇规划，手续齐全的，应当登记为集体建设用地使用权和房屋所有权，房屋用途按照规划登记。对于城市郊区农民加盖的多层建筑，用于出租仓储等，规划手续不全的，只调查不登记。

在不动产统一登记全面实施的背景下，农村宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作的要求也日渐提升。由于各种历史原因，工作中遇到的问题也远不止本文所提到的，随着工作推进，可能还会出现新问题。农村宅基地及房屋的确权登记工作任重而道远，登记机构在具体工作开展过程中，要及时发现问题，既要严格按照国家相关法律法规规定开展工作，确保登记的严肃性和权威性，又要充分尊重历史遗留相关问题，维护农民合法权益，积极化解矛盾，维护社会和谐与稳定，提高农村宅基地使用权确权登记工作质量。