2019年国家房地产最新政策解读

2016国家房地产最新政策：银行贷款

　　2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。

　　2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

　　2016国家房地产最新政策：税收优惠

　　2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(下称《通知》)，对个人购买前两套住房给予降低契税优惠;对个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。

　　【2016国家房地产最新政策解读】

　　上海：“史上最严厉”房地产新政

　　限购??非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，由“自购房之日起计算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上”调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”

　　差别化信贷政策??对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请房贷购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%

　　为应对房地产市场的过热，上海祭出了“史上最严厉”的楼市调控政策。3月25日，上海市住房城乡建设管理委、上海市金融办等四部门联合发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场稳健康发展的若干意见》(简称“《意见》”)，打出更严格住房限购政策、差别化住房信贷政策等系列组合拳。《意见》自发布之日起实施。

　　除了强化需求侧管理，上海在供给侧同时发力。在日召开的上海市政府新闻发布会上，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山在回答记者提问时明确表示，“十三五”期间上海全市房地产供地总量将比“十二五”增加。

　　限购、信贷政策均进一步趋严

　　上海楼市新政的一大亮点是，上海将从严执行住房限购政策。根据《意见》精神，上海将提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，由“自购房之日起计算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上”调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。

　　信贷政策方面，《意见》强调，上海将从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入上海市公共信用信息服务台。

　　央行上海总部调查统计研究部主任王振营在上海市政府新闻发布会上特别强调，上述信贷政策与贷款是否还清没有关联度。对此，业内人士理解为新政策在二套房的认定上属“认房不认贷”，较此前的“认贷不认房”明显偏紧。

　　深圳：实行差别化住房信贷政策

　　记者25日从深圳市人民政府网站获悉，深圳市人民政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场稳健康发展的意见》。意见指出，多渠道增加住房供应，实行差别化住房信贷政策，加强房地产金融风险防控。对购房人家庭名下在深圳市无房且2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在深圳市无房但2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

　　另外，深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在深圳市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

　　意见强调，加强全市房地产行业诚信管理体系建设，推动企业和从业人员诚信经营。推动全市诚信信息联网，形成监管合力，实现行政监管与行业自律的联动。坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。

　　南京：有贷款记录就不算首套房

　　25日晚间，一份名为《人民银行南京分行 中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的内部文件在网上流传开来。文件中对首套房认定标准收紧，“首付贷”也被禁止。

　　在这份文件中，最核心的一条即首套房认定更加严格。文件提到：严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，这条基本上可以理解为：以家庭为单位，只要贷款买过房，不管有没有还清，都将按照二套房政策来执行。目前南京的二套房政策最低首付执行标准为45%，贷款利率上浮1.1倍，如果照此执行的话，将大幅提高贷款买房的门槛和成本，对于抑制投资投机甚至改善型需求都将产生巨大影响。

　　有地产专家认为，这一条基本上是对绝大部分有南京户口的人都关上了首套的大门，因为名下无房，且没有贷款买过房的人，几乎凤毛麟角，也就是说，能够享受到首套房25%首付的买房人将减少很多。记者了解到，过去南京楼市长期执行过“认房又认贷”的严格贷款政策，只要买过房或申请过贷款，再次购房都算作二套，后来放开后，“认房又认贷”变为“认贷不认房”，可以说，“认房又认贷”的重新回归，将有效控制市场需求，挤掉投资、投机的“泡沫”。

　　武汉：首套房公积金贷款最高额度

　　由60万下调为50万

　　3月25日，武汉住房公积金管理委员会决定从3月26日起对现行住房公积金贷款政策作出适当调整和完善。职工购买首套房公积金贷款最高额度由60万下调为50万，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万扣减首次已使用公积金贷款后的差额。