2019年农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理办法出台

近日，银监会联合国土资源部印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(以下简称《办法》)，《办法》共三十五条，涉及银行业金融机构业务开展和土地管理的各个环节，体现出系统性、规范性、创新性特点。《办法》从贷款的目的、依据和总体要求，贷款业务开展的范围、贷款的全流程管理、贷款的风险保障机制、监管部门的职责等多方面对集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务的开展进行了详细的规定。

　　《办法》明确农村集体经营性建设用地

　　《办法》明确，农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地,规定以出让、租赁、作价出资(入股)方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。其有效期至2017年12月31日，与农村集体经营性建设用地入市试点时限保持一致。

　　十八届三中全会提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”。3月，国土资源部在全国选取了15个市(县)，开展农村集体经营性建设用地入市试点工作。

　　“《办法》规定在坚持土地公有制性质不变，耕地红线不突破，农民利益不受损的前提下，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。”银监会相关负责人在答记者问中表示，这是《办法》的总体要求。

　　《办法》允许具备处分权的两类农村集体经营性建设用地使用权抵押融资

　　在这15个试点县(市、区)地区中，究竟有哪些用地是可以用以抵押贷款的，同时这些用地如何进行价值评估?

　　银监会表示，按照同权同价原则，参照依法有权处分的国有土地使用权可以抵押的规定，《办法》允许具备处分权的两类农村集体经营性建设用地使用权抵押融资：一是以出让、租赁、作价出资(入股)方式取得的集体经营性建设用地使用权。二是尚未入市但具备入市条件可以入市的农村集体经营性建设用地。

　　对具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权的抵押，《办法》也进行了范围和前提界定。其中，一类是尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县(市、区)政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形;另一类是尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地，依法进行不动产登记并持有权属证书，按相关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续的情形。

　　不过，对于权属不清或存在争议的、司法机关依法查封的、被依法纳入拆迁征地范围的、擅自改变用途的、其他不得办理抵押的情形，银监会也明令禁止这类农村集体经营性建设用地使用权进行抵押。

　　银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度

　　对于抵押的农村集体经营性建设用地使用权如何做价值评估，《办法》规定银行要建立价值评估制度。可以通过外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。

　　同时，《办法》也考量了贷款保障机制的建立，从政府性融资担保公司担保、风险补偿机制等方面建立了集体经营性建设用地使用权抵押贷款保障机制体系，为贷款试点工作的开展提供保障。

　　如果出现违约，抵押物如何处置?《办法》规定贷款到期后，借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形，银行业金融机构可以通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置已抵押的农村集体经营性建设用地使用权。所得价款由银行业金融机构优先受偿。