无锡市物业管理条例全文(二)

　　(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第十八条物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

　　物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十九条物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。

　　县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

　　第二十条物业管理委员会应当依法履行职责。

　　物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见;作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。

　　物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间，街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会;能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

　　第三章前期物业管理

　　第二十一条新建物业项目明显分割成多个独立区域，并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域。

　　已经投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。

　　第二十二条新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。

　　第二十三条新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度，规范前期物业服务，督促物业服务企业和建设单位履行义务。

　　第二十四条新建物业在办理商品房预(销)售许可证前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

　　物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

　　第二十五条建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。

　　第二十六条物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明，并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

　　新建住宅物业管理区域内的物业服务用房，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的，建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置，最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的，住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的，按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的，按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

　　第二十七条建设单位在办理商品房预(销)售许可证时，市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

　　物业服务用房的用途不得擅自变更。

　　第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验，查验后应当与建设单位签订承接查验协议，办理物业交接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位提出整改意见，并协助相关管理部门督促落实。

　　物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

　　物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。

　　第四章物业服务

　　第二十九条从事物业服务的企业应当具有法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质等级范围内承接物业项目。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

　　第三十条物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

　　第三十一条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：

　　(一)物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;

　　(四)其他应当公示的信息。

　　第三十二条物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

　　第三十三条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

　　未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

　　第三十四条业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

　　业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

　　第三十五条物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有。

　　经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

　　经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受社区居(村)民委员会的监督。

　　经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

　　第三十六条物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。

　　第三十七条物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

　　因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

　　第三十八条市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目经理信用管理办法，对物业服务企业、项目经理实行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。

　　市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。

　　街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

　　第三十九条物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的，应当承担相应法律责任。

　　物业服务企业有下列严重失信行为之一的，两年内不得申报各类物业服务示范项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

　　(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

　　(二)出租、出借、转让资质证书的;

　　(三)被解聘后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理混乱的。

　　第四十条物业项目经理有下列严重失信行为之一的，应当录入项目经理诚信信息系统，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统：

　　(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;

　　(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;

　　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

　　(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;

　　(五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

　　(六)损害业主或者公共利益情节严重的;

　　(七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

　　第四十一条业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

　　业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　第四十二条物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

　　第五章物业的使用和维护

　　第四十三条建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。

　　第四十四条物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。

　　物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

　　第四十五条建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。

　　车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。

　　第四十六条物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变物业规划用途;

　　(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;